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兴政办发〔2022〕8号关于印发《兴隆台区物业领域专项整治工作实施方案》的通知
关于印发《兴隆台区物业领域专项整治
工作实施方案》的通知
区政府各部门、各直属事业单位、各垂管部门、各街道办事处：
经区政府研究同意，现将《兴隆台区物业领域专项整治工作实施方案》印发给你们，请认真贯彻落实。
兴隆台区人民政府办公室
2022年6月7日
（此文件公开发布）
兴隆台区物业领域专项整治工作实施方案
为加强全区住宅小区物业监管，进一步规范我区物业服务管理秩序，夯实物业基础服务，整治物业行业领域各类违法违规行为，不断提升全区物业服务管理水平。按照省、市、相关工作要求，结合我区物业管理工作实际，制定本方案。
一、工作目标
（一）全面落实监管责任，促进政府部门依法履职
按照《盘锦市物业管理条例》和各部门工作职责，进一步理清、明确政府相关部门在小区物业管理工作中的职责，深入推进监管执法进小区活动，全面落实各自监管责任，逐步形成齐抓共管、共管共治的小区综合治理格局。
（二）规范市场主体行为，不断提升物业服务质量
依法严厉打击、纠正小区建设单位、物业服务企业在前期物业招投标、承接查验、住宅小区物业管理、服务等环节的违法行为；或发生不服从、不配合相关部门、属地街道（乡镇）管理等行为，督促其依法、依规、依标准实施物业管理，为业主提供优质的物业服务。
（三）加强基层组织建设，逐步提高业主自治能力
坚持以基层党组织服务群众和改善物业服务管理为抓手，着力解决社区治理和物业服务的突出问题。强化老旧小区、无物业小区、无业主大会小区的物业管理工作，继续加大区住建局、街道对住宅小区业主大会、业委会（物业管理委员会）组建工作的指导力度，充分发挥基层自治组织作用，全市住宅小区业主大会、业委会（物业管理委员会）和物业管理动态覆盖率始终达到95%以上，业委会履职水平逐步提高。
二、整治范围
全区范围内所有实施物业管理的住宅项目（小区）。
三、整治任务
重点整治各政府部门、物业市场主体和业主委员会（物业管理委员会）等基层自治组织在参与住宅小区物业监督、管理过程中的违法违规行为，以及实施物业监督、管理活动中责任落实不到位、机制不健全、工作不规范等问题。
（一）政府部门监管层面
1.住建、发改、自然资源、城管执法、公安、工信、环境保护、市场监管、应急、卫生健康、消防、民政等部门（以下简称“各监管部门”），对照各自监管职责（具体对照《盘锦市物业管理条例》、本部门“三定方案”和行业法律法规等规定），自查本部门、本系统是否存在监管责任落实不到位、监管机制不健全、执法检查不规范、协调处理矛盾纠纷不及时；以及是否存在不作为、乱作为、部门间推诿扯皮、管理不到位等问题。
2.按照相关法律法规规定，街道和社区（村）对照各自监管职责，自查在推动成立住宅小区业主大会、业委会、物业管理委员会过程中，是否存在不依法履行职责、日常监督指导不到位、推动物业管理全覆盖工作不力等问题。
（二）物业市场主体层面
1.物业服务企业。
（1）未按规定签订物业服务合同，未明确物业服务等级标准并在规定时间内办理合同备案手续的。
（2）未将物业服务内容、服务标准以及收费项目、收费标准等有关情况在物业管理区域的显著位置进行公示的；未按规定公布物业服务收支情况的；未按物业服务合同约定的事项和标准提供服务，擅自提高收费标准，增加收费项目的。
（3）未按规定或合同约定对物业进行养护和维修的；未按规定使用住宅专项维修资金的。
（4）处理业主合理合法投诉不及时、不配合、不到位的；不履行物业服务合同或履行不到位，导致业主频繁投诉的。
（5）未及时制止物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律法规规定，未及时向有关行政管理部门报告的。
（6）未按要求定期开展防火检查巡查和消防宣传教育，未按有关规定做好物业管理区域内消防安全等安全防范工作的；未按规定对物业共用部位、共用设施设备安全状况进行检查，并及时处理有关安全隐患。
（7）擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；擅自利用属于业主共有的道路、绿地或者其他场地作为停放车辆或者物业共用部位、共用设施设备进行经营的；擅自改变公共建筑或公用设施，或挪用、侵占业主共有财产的。
（8）违反《盘锦市物业管理条例》第二十三条的规定， 物业服务企业以业主欠交物业服务费为由，减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，限制业主合理使用共用设施设备和共用部位；以停水、停电、停气、停热、捆绑收费等方式，强迫业主交纳物业服务费的。
（9）违反《辽宁省物业管理条例》第六十七条规定，物业服务企业侵占利用共用部位、共用设施设备从事经营性活动所得的。
（10）物业服务企业与业主或业主委员会关系僵化，工作互不配合，业主意见较大的；不服从物业项目所在街道或社区监督管理，对反映问题不及时整改的。
（11）将一个物业管理区域的全部物业管理业务整体转让给他人的。
（12）物业服务合同终止时，未按规定移交物业服务用房和有关资料的；擅自撤离物业管理区域、停止物业服务，不按照规定办理退出手续并移交物业服务用房和有关资料的。
2.建设单位违法违规行为
（1）建设单位未按规定通过招投标方式选聘前期物业服务企业，扰乱招投标市场秩序，引起物业管理纠纷的。
（2）建设单位未按规定办理前期物业管理备案手续，商品房买卖合同中未含前期物业服务合同约定的。
（3）建设单位未按规定配置或移交物业服务用房，或擅自改变规划设计变更物业服务用房位置的。
（4）建设单位未按规划设计要求建设公建配套设施，未按规定履行工程质量保修期内房屋保修义务的。
（5）建设单位未按规定在物业交付前与物业服务企业进行物业共用部位、共用设施设备承接查验，并向物业服务企业移交相关资料。
（6）违反《住宅专项资金资金管理办法》第十三条规定，业主未缴存住宅专项维修资金，建设单位向业主交付房屋的；建设单位违规代收住宅专项维修资金的。
（7）建设单位违规出售、出租停车位（车库）等其他行为的。
（三）住宅小区自治管理层面
1.业主委员会存在违反业主大会议事规则、业主大会决议行为的。
2.业主委员会委员违反《辽宁省物业管理条例》第三十七条规定，业主委员会委员有下列行为之一，而业主大会未决定终止其委员资格的。拒绝或者放弃履行委员职责；挪用、侵占业主共有财产；利用职务之便接受减免物业服务费、停车费等相关物业费用，以及索取、非法收受建设单位、物业服务企业或者有利害关系业主提供的利益、报酬；打击、报复、诽谤、陷害有关投诉、举报人；泄露业主信息或者将业主信息用于与物业服务无关的活动；其他损害业主共同利益或者可能影响其公正履行职责的行为。
3.违反《辽宁省物业管理条例》第三十九条规定，因物业转让、灭失等原因不再是业主，丧失民事行为能力或者依法被限制人身自由的，或有下列情况之一的，业主委员会没有决定终止其委员、候补委员资格的。以书面形式向业主大会、业主委员会或者居（村）民委员会提出辞职的；因疾病等原因丧失履行职责能力的；不履行业主义务的；无正当理由连续三次不参加业主委员会会议的；本人、配偶及其亲属在为本物业管理区域提供服务的物业服务企业任职的；法律、法规以及管理规约规定的其他情形。
4.业主委员会或者物业管理企业未依法签订物业服务合同的。
5.业主委员会选举或改选存在争议，选聘或改聘物业服务企业存在纠纷，半年以上未得到有效解决的。
6.业主委员会任期届满后，未及时组织召开业主大会会议进行换届选举的。
7.业主委员会届满后，未及时将属于业主大会、业主委员会的有关财务、文件资料、印章等移交给新一届业主委员会的。
四、实施步骤
专项整治工作总体分为动员部署、自查自纠、督查巡查、总结提高、监督问责五个步骤，各步骤间既相互衔接，又相互融合。探索创新工作思路和方式方法，完善工作步骤，健全工作机制，丰富整治内容，不断提高和巩固专项整治工作成果。
（一）动员部署（2022年6月30日前）
制定具体实施方案，成立工作专班，精心安排部署，广泛宣传发动，明确目标任务、工作要求和职责分工，层层压紧压实责任，确保清查整治工作落到实处。
（二）自查自纠（2022年7月1日—2022年8月31日）
各监管部门按照各自职责分工，对本单位、本系统在住宅小区物业监管方面的相关问题进行自查，针对排查出的问题，进一步完善健全工作机制，制定切实可行的整改措施，全面落实部门监管责任。各相关部门开展自查自纠的基础上，督促相关物业服务企业按照本辖区专项整治实施方案要求认真开展自查，对存在的问题制定整改措施，落实责任人，并及时完成整改。并将排查出的各监管部门及物业服务企业（业委会）相关问题与整改结果报区物业管理工作专班进行核查。
（三）督查巡查（2022年9月1日—2022年9月30日）
各相关部门对照整治重点和职责分工，在企业自查自纠的基础上，通过现场巡查、随机抽查、投诉处理等方式，对辖区内所有住宅小区物业服务项目进行检查，对有投诉举报的企业进行重点检查，严肃查处物业市场主体违法违规行为，纠正物业企业服务质量不高问题，曝光典型案例。要对自查、检查和整改情况，逐一建立台账，实行销号管理。对违法违规的物业服务企业要采取责令限期改正，记入不良信用，限制承接物业服务项目，依法作出处罚等措施。对严重侵害群众权益、扰乱物业服务市场秩序的物业服务企业（物业管理人），要及时记入“黑名单”，配合有关部门依法将其清出市场，并向社会公开曝光。在此期间，区物业管理工作专班负责对专项整治工作开展情况进行督查、抽查。
（四）总结提高（2022年10月1日—2022年10月15日）
各监管部门要及时向区物业管理工作专班报专项整治工作阶段性总结，查找工作中存在的问题和不足，分析原因，研究制定和完善相关措施，巩固专项整治成果。总结中既要重视问题，也要注重将好的做法和经验，总结形成一批可推荐、可复制的好经验、好做法。
（五）监督问责（2022年10月16日—10月31日）
根据专项整治工作开展情况和市检查督导情况，区物业管理工作专班对工作走过场、整治不力、成效不明显的单位和人员进行约谈通报，发现违法违纪问题将移交纪委监委。
五、职责分工
（一）区政府成立区物业管理工作专班组织本辖区各监管部门认真开展自查自纠，并对住宅小区物业服务、管理情况进行全面检查，对发现的各类问题要采取有力措施进行综合整治，对发现的违法违规行为将依法依规严肃查处。同时，对住宅小区消防、供电、供水、供热、供气等设施不完善，临时用电代替正式、备用电源缺失，以及其他影响居民住用安全和正常生活等民生问题进行认真梳理，追根溯源，及时上报，加大协调处理力度，力争逐一尽快解决。
（二）各监管部门要对照各自职能分工，认真梳理本部门、本系统在住宅小区物业管理中的薄弱环节和管理漏洞，健全完善管理工作机制，积极与上级主管部门沟通（各部门具体责任清单附后），结合实际开展好小区内执法活动，支持配合街道做好住宅小区物业服务、管理违法违规行为的整治工作，督促相关责任方按要求完成整改。
（三）各住宅小区建设单位、物业服务企业（物业管理人）、相关违法违规行为责任人是此次专项整治工作的落实主体，要按照区专项整治工作部署，认真开展自查自纠，对各监管部门的执法检查活动和提出的整改意见、要求，要主动配合、积极整改，确保专项整治工作取得扎实成效。
六、工作要求
（一）提高思想认识，增强责任意识
物业管理工作是一项关系群众切身利益、关系社会和谐稳定、关系城市形象好坏的重要工作，事关人民群众的获得感、幸福感、安全感。开展物业服务行业专项整治，是认真贯彻落实省市统筹推进疫情防控和经济社会发展重大决策部署的重要方面，是进一步规范房地产市场秩序的重要举措，是巩固党史学习教育成果和深入推进“我为群众办实事”活动的具体实践。各街道、监管部门要高度重视，充分认识专项整治工作的重要意义，把思想和行动统一到上级的决策部署上来，增强工作的主动性，切实开展好专项整治工作。
（二）加强组织领导，完善工作机制
区政府成立全区物业管理工作专班，负责全区专项整治工作的动员部署、综合协调、联动推进和调度统计工作。各街道、监管部门安排分管领导和专人负责，配合区物业管理工作专班对本辖区的专项整治工作进行统一部署、全面发动，做到条块结合、上下联动，协调配合、形成合力。住建部门要发挥牵头作用，与其他各监管部门做好工作衔接，建立沟通协调、信息畅通、成果共享的工作机制，及时研究解决工作中的困难和问题，确保专项整治工作稳步有序推进。
（三）压实各级责任，全面进行整治
各街道办事处要严格落实属地责任，加强统筹协调，全面动员部署，明确责任部门、责任人，确保排查整治到位。依法认真履行对住宅小区的物业管理职责，推进业主大会、业主委员会或物业管理委员会成立工作，并协调、指导其开展好日常工作和加强物业管理，及时协调处理物业管理活动中的矛盾纠纷，组织物业服务企业、业主积极配合开展好专项整治工作等。各监管部门要切实担负起行业监管责任，相互积极配合、分头组织推进，在依法依规查处整治各类违法违规行为的基础上，不断健全完善监督管理长效机制。
（四）突出整治重点，依法规范整治
坚持问题导向，聚焦住宅小区管理中的热点、难点和突出问题，重点进行整治。特别是建设单位对新开发的不具备交付条件的小区违规交房，业主擅自改变房屋使用功能或随意改变建筑主体结构、违法装修、擅自开挖地下空间、擅自加层等严重影响公共安全，物业管理人或业主侵占公共空间、占用消防通道（车位），小区电动车充电、消防管理不到位、安全隐患突出，物业管理人不依规公开小区公共收益，业委会成员不履职尽责或假公济私等问题，要全面进行排查，依法规范各方物业管理行为，妥善处理和彻底整改。切实维护人民群众的切身利益和生命财产安全。对专项整治中发现、群众举报投诉以及媒体曝光的物业服务违法违规行为，要严肃查处。检查中发现的涉黑涉恶线索要及时移交扫黑除恶专项斗争管理部门。对严重侵害群众权益、投诉举报较多的物业项目，要挂牌督办，及时公布查处结果，回应社会关切。对有案不查、袒护包庇违法违规行为的单位和个人，要严肃追究相关责任，涉及违法违纪的问题要移送纪委监委。
（五）加大公开力度，健全奖惩机制
区住建局将我区物业服务企业基本信息向社会公开，及时更新发布企业诚信档案。建立“红黑名单”制度，公布守信联合激励和失信联合惩戒对象名单，对列入“红名单”的物业服务企业，建立“绿色通道”，优先提供服务便利，优化行政监管安排，大力推介其承接物业服务项目；对列入“黑名单”的物业服务企业，实施市场性、行业性、社会性约束和惩戒。
附件：1.兴隆台区物业管理工作专班
2.各部门、街道办事处物业管理职责清单
附件1
兴隆台区物业管理工作专班
组 长：郑学龙 区政府副区长
副组长：刘 刚 区住建局局长
汪 悦 区政府办副主任
成 员：李德恒 区发改局局长
王 华 区工信局局长
郑 毅 区公安分局副局长
徐 凯 区民政局局长
孙红谦 区自然资源分局局长
王赫麟 区生态环境分局局长
盖 波 区卫健局局长
齐 峰 区应急局局长
张尚龙 区消防救援大队大队长
寇晓东 区市场监督管理局局长
陈 凯 区城管执法大队大队长
吴 碧 盘锦市不动产中心兴隆台分中心
副主任
陈洪波 兴盛街道办事处主任
王 亮 兴海街道办事处主任
胡 波 兴隆街道办事处主任
刘益新 振兴街道办事处主任
刘 芳 渤海街道办事处主任
宋明山 惠宾街道办事处主任
谢雪峰 新工街道办事处主任
陶国天 创新街道办事处主任
李贵臣 曙光街道办事处主任
孙承志 欢喜岭街道办事处主任
周 雷 沈采街道办事处主任
专班办公室设在区住建局，办公室主任：刘刚区住建局局长，各街道另派2名工作人员进入专班工作。
一、工作机制
按照“物业管理工作专班具体指导监督，各街道、各相关部门配合”的原则，建立上下联动，全面落实物业行业领域监管责任。区物业管理工作专班负责《兴隆台区物业领域专项整治工作实施方案》工作的制定部署、协调调度及统计，专班办公室负责具体执行与落实工作。
（一）各街道办事处对辖区内小区物业管理工作承担主体责任
1.街道办事处要将小区物业管理纳入社区综合管理体系，对小区综合管理负总责。主要负责监督指导物业承接查验工作；指导首次业主大会会议筹备组、业主大会和业主委员会成立，监督指导业主大会、业主委员会履行职责；组织成立物业管理委员会；组织召开物业管理协调会议，调解物业管理纠纷；采集业主、业主委员会、物业服务企业及项目负责人信用信息，组织开展业主满意度调查；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法违规决定；负责原物业服务企业撤离后，新物业服务企业选聘前的应急管理。
2.街道办事处要充分运用社区网格化管理平台，借助城市管理职能下沉，整合物业管理、城市执法的信息和资源，发挥及时发现、快速处置、全程监督等综合管理优势，联动督促相关职能部门落实行政监管和执法责任，解决小区综合管理中的实际问题。
3.法律法规规定的其他职责。
（二）各监管部门责任
1.区住房和城乡建设局要充分发挥牵头抓总作用，依法加强物业服务市场监管。主要履行下列职责：
（1）负责对辖区内物业服务活动的日常指导与监管，组织实施对所辖街道、各相关部门物业管理工作情况的监督指导和检查考核；负责处理辖区内业主、业主委员会、物业使用人和物业服务企业的投诉;负责监督检查危害、破坏人防工程设施等违法行为。
（2）健全市场准入制度，督促指导开发建设单位在新建住宅小区销售前，开展前期物业服务企业招标投标等活动，依法依规选聘物业服务企业，落实履约保证金制度。督促开发建设单位与物业服务企业落实住宅小区承接查验制度。
（3）实行“四公开一监督”（公开物业服务人员姓名和照片、内容和标准、收费价格、报修和投诉监督电话，特约服务项目实行明码标价）制度，强化物业服务质量监督检查，落实物业服务日常巡查通报制度，督促物业服务企业及时排查、解决服务中存在的问题。
（4）建立健全物业企业信用档案和物业服务质量考评体系，定期公布物业服务企业诚信记录和“红黑榜”，促进市场优胜劣汰。凡物业服务企业信用档案有不良行为记录的，不得承揽新小区物业服务。
（5）建立分类、梯次培训机制，切实抓好物业管理部门、街道、业主委员会、物业服务企业培训工作，全面提升物业管理服务行业整体素质。
（6）负责监督住宅小区（各类房屋建筑及其附属设施的建造和与其配套的线路、管道、设备安装项目等）工程质量和安全，参与重大建筑工程质量、安全事故的调查处理，做好建设工程竣工验收备案管理工作。
2.区自然资源分局在规划许可、竣工验收过程中，应当对物业服务用房建筑面积、位置等作为规划设计指标进行审查；
3.区不动产中心负责在办理不动产登记时，注明物业服务用房建筑位置、面积等事项；
4.区城市管理综合行政执法局负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反城乡容貌和环境卫生管理规定等行为；
5.区发展和改革局、市场监督管理局负责规范物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费等行为；
6.区公安分局负责住宅小区内各类违反治安管理行为和犬只等宠物违规饲养管理等行为的查处。
7.区工业和信息化局负责协调电力部门对电力设施进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力引起的矛盾纠纷；协调通信管理部门监督管理新建物业通信配套设施建设及共享使用等工作；
8.区生态环境分局负责违法排放水污染物等监督检查；
9.区应急局、区消防救援大队负责监督物业服务企业加强住宅小区消防安全管理，加强对共用消防设施的维护、保养，并确保正常运行和使用，依法查处占用消防通道、毁坏消防设施等行为。
10.区卫健局负责督促、指导物业服务企业做好疫情防控及突发公共卫生事件应急处置等工作。
11.其他按照法律、法规规定的职责负责物业管理相关工作。
（三）建立红色物业管理新格局
各街道在区物业管理工作专班指导下，积极引导全区广大党员干部参与所在小区的物业管理和业主委员会选举工作，实现物业企业、业委会党建全覆盖。建立健全物业行业协会党组织管理机制，创新推动党的建设与行业指导监管有机融合、互促互进。力争到2022年底，每个街道物业党建试点不少于两个，以进一步提升业主委员会和物业服务企业党的组织和工作覆盖率，确保多方联动服务机制的有效运行。鼓励社区（村）两委班子成员、骨干进入业主委员会，直接参与业主委员会选举；建立健全业主协商议事会议、定期财务公开等制度，切实完善物业管理运行机制。
二、工作重点
（一）因地制宜，全面实施住宅小区分类管理
1.新建住宅小区物业。要严格遵循规划设计方案进行建设，并通过招投标选聘有资质的物业服务企业实施等级化物业管理。开发建设单位要按前期物业管理的相关规定，建立完善物业管理移交手续，保证前期物业管理落实到位。业主委员会组建后，开发建设单位、前期物业管理服务企业、业主委员会三方要按规定做好物业管理的转换衔接工作，确保新建住宅小区全面实行规范的等级化管理服务。
2.有物业管理住宅小区。街道办事处为主体，相关职权部门紧密配合，负责监督、管理辖区内物业服务小区；要求物业服务企业按照签订物业服务内容、标准执行，明确物业服务企业与小区内业主权利义务关系，通过物业服务人员自身业主水平提升，为业主提供更好的服务，提升业主对小区服务的满意度。
3.改造后的老旧住宅小区物业。根据居民需求及承受能力，把物业管理同社区管理有机结合起来，街道社区居委会组织召开业主大会，选举产生业主委员会，完成物业化管理。对改造后具备条件的老旧住宅小区，由业主委员会选聘专业物业服务企业按等级实施物业管理服务或实行业主自治管理。
4.弃管小区及零散片区物业。对暂时无条件推行市场化运作和业主自治的弃管小区及零散片区住宅小区，按属地管理原则，由街道、社区会同相关部门提供保洁、保绿等基础性管理服务，并探索有偿式服务。
（二）突出重点，切实抓好物业管理的规范运作
1.严格执行物业承接查验制度。健全完善物业承接查验监督管理制度，明确新建小区物业承接查验的具体内容，严格执行物业承接查验制度，确保接收物业权属明确、资料完整、质量合格、配套齐全。
2.规范物业项目前期管理。新建的物业项目在业主委员会未成立期间，必须实行前期物业管理。
3.规范物业相关合同管理。开发建设单位要与选聘的物业服务企业签订前期物业管理委托合同；业主委员会成立后，应代表业主与选聘的物业服务企业签订正式物业管理服务合同，明确各自权利、义务和责任。
4.规范物业服务行为。建立物业服务标准化体系，完善财务公开公示制度，定期公布物业费等收支情况，强化物业信用信息管理，健全物业服务投诉责任机制，完善退出机制，确保物业服务企业更好完成物业管理区域内的设施维护、环境保洁、绿化养护、公共秩序维护等工作。
（三）完善机制，扶持物业服务行业发展
1.合理规范物业服务收费、定价。对普通住宅小区前期物业服务收费实行分等级定价，建立完善的政府指导价和市场调节价相结合的物业服务收费机制，保障性安居工程、老旧住宅小区实行市场调节价；新建商品住宅或者接受业主委托开展特约服务等其他物业服务项目，实行政府指导价。
2.提高物业管理费收缴率。物业服务企业要按照法律法规及物业服务合同约定合理收取物业管理费，对不按时足额缴纳物业管理费的业主,可通过书面告知所在单位、小区内公示等方式催缴。业主违反物业服务合同约定逾期不缴纳物业管理费，且经生效法律文书确认的,将其纳入信用信息管理。
3.加大政府培育和支持力度。建立健全物业考核奖励机制,引导和鼓励物业服务企业做大做强,推动现代物业服务业发展。
4.鼓励社会组织参与物业服务。鼓励支持住宅小区引入专业社会组织,提供法律援助、文化建设、社会工作、科学健身等专业服务,满足业主多元化物业服务需求。
5.完善公众满意度测评机制。畅通物业服务、报修、投诉渠道，明确居民投诉受理流程，支持和保障居民的合理诉求，但不支持居民以服务不到位为由拒缴物业费，以及不符合程序的罢免行为。创造公平、公正的竞争环境，促进物业管理的专业化、市场化、社会化，切实维护业主的合法权益。
（四）积极引导，规范业主自治管理
1.完善选举制度。进一步完善业主大会和业主委员会选举制度,健全业主管理、约束机制,业主委员会成立前或换届(辞职)的过渡期内，由社区党组织监督、指导物业服务企业的服务行为。
2.规范财务制度。业主委员会财务情况按相关规定定期公布,接受全体业主监督,在管理规约中要明确业主代表经业主委员会或社区党组织同意可以查阅业主委员会财务状况,发现问题可要求业主委员会做出书面解释。
3.健全监督制度。建立物业管理活动业主监督制度,在管理机制健全的小区试点成立业主委员会的监督检查组织,加强对业主委员会的监督。
（五）依法调解，强化物业监管
1.建立完善物业纠纷调解机制，强化属地调解职能,切实做到小事不出社区、大事不出街道。各街道物业纠纷调解委员会要妥善协调小区业主、业主委员会和物业服务企业之间的关系,积极化解矛盾纠纷。
2.强化物业企业监管。加强对物业公司的监督与指导，并依据《盘锦市物业管理条例》《盘锦市住宅小区物业管理考核暂行办法》以及《盘锦市住宅物业服务等级评分标准》定期对辖区内物业公司进行常规等级标准考核，考核结果记入企业信用档案，作为企业物业管理招投标及物业管理小区创优达标等活动评审的参考依据。并依据《盘锦市物业服务企业信用信息管理》建立物业公司红黑榜，对信用等级评定为不合格的物业公司，纳入黑名单，禁止企业参加物业项目招投标、承接新项目；同时针对该企业的在管物业项目，向物业项目建设单位或小区居民大会提交终止物业服务合同、清退该物业公司的书面建议。
三、工作要求
1.各街道、监管部门负责物业行业领域信息报送及协助督查工作，区物业管理工作专班负责信息汇总，并开展随机检查。
2.各街道及相关监管部门负责物业行业领域专项整治检查工作，并将检查发现的问题信息，报送专班办公室汇总，专班负责对检查出的报送问题整改情况进行检查。
3.每月20日，由专班对发现的各街道、监管部门及物业服务企业（业委会）相关问题整改情况进行专项督查，对拒不整改或整改不到位的街道、监管部门及物业服务企业（业委会）进行约谈通报，发现违法违纪问题将报送有关部门进行处理。每月25日，由专班办公室汇总专班工作开展情况，形成材料向组长与副组长汇报。
附件2
各部门、街道办事处物业管理职责清单
一、发改部门
负责规范物业服务收费，监督检查价格公示，查处违规收费等行为。
二、工信部门
负责协调电力部门对电力设施进行维修、更新、养护和管理，协调处理因电力问题引起的矛盾纠纷。负责监督管理住宅物业通信配套设施建设及共享使用等工作。
三、公安部门
负责住宅小区内各类违反治安管理行为和犬只等宠物违规饲养管理等行为的查处。
四、民政部门
负责健全社区日间照料中心建设。
五、自然资源部门
负责在规划许可、竣工验收过程中，对物业服务用房建筑面积、位置等规划设计指标进行审查和核验；并在办理不动产登记时，注明物业服务用房建筑位置、面积等事项。
六、生态环境部门
负责住宅小区内违法排放水污染物等情况进行监督检查，并对检查中发现的问题督促相关责任单位及时进行整改。
七、住建部门
在本级政府的领导下，负责牵头组织本次专项整治工作。区住建部门负责监督、检查、指导和协调各街道有关部门开展物业管理工作，建立完善物业管理相关制度、法规和监督管理信息平台，负责住宅专项维修资金监督管理工作，促进业主自治和提高物业管理及服务水平。
区住建部门负责监督指导街道办事处（乡镇人民政府）履行物业管理职责；监督指导前期物业服务企业招标投标等活动；按照职权划分监督管理住宅专项维修资金；负责商品住房交付使用核验；负责物业管理区域资料、前期物业招标、前期物业服务合同、物业承接查验协议、业主大会成立决议、业主委员会选举决议和物业服务合同的备案；负责定期开展物业服务质量专项检查，物业服务企业及项目负责人信用信息征集、核查和监督管理工作，并接受查询；负责物业档案的建立及管理；组织培训街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会物业管理相关工作人员和业主委员会成员；监督检查建设单位改造建筑工程质量保修责任，监督检查建筑装饰装修活动；监督检查供水、供气、供热活动等。
八、卫生健康部门
负责督促、指导物业服务企业做好疫情防控及突发公共卫生事件应急处置等工作。
九、应急部门、区消防救援部门
负责监督物业服务企业加强住宅小区消防安全管理，加强对共用消防设施的维护、保养，并确保正常运行和使用，依法查处占用消防通道、毁坏消防设施等行为。
十、市场监督管理部门
负责住宅小区内电梯及其他特种设备日常管理、维护、检测、使用等情况的监管检查，并对发现的违法、违规问题依法进行查处。
十一、城管综合执法部门
负责查处物业管理区域内的违法建设、违规装修、擅自改变物业使用性质、损坏绿地、违反城乡容貌和环境卫生管理规定等行为，并对住建部门移交的其他主体物业违法行为线索进行核查和行政处罚。
十二、街道办事处
监督指导物业承接查验工作；指导首次业主大会会议筹备组、业主大会和业主委员会的成立，监督指导业主大会、业主委员会改造职责；组织成立物业管理委员会；负责如今物业管理协调会议，调解物业管理纠纷；采集业主、业主委员会、物业服务企业及物业服务企业项目负责人信用信息，组织调查业主满意度；责令限期改正或者撤销业主大会、业主委员会的违法违规决定；负责原物业服务企业撤离后，新物业服务企业选聘前的应急管理等。
